Vlastní bydlení versus nájem. Jaké jsou výhody a nevýhody?

V zahraničí je nájemní bydlení hlavně pro mladé standardem, u nás se ale kulturně příliš „nenosí“. Nedostupnost bydlení, způsobená zdražujícími hypotékami, přísnější regulací a růstem cen nemovitostí, podpoří ale tento trend i u nás. Minimálně po nějakou dobu jiná možnost zkrátka nebude.

Ve velkých městech, především pak v Praze, ovlivnila v posledních dvou letech ceny nájmů pandemie covid-19. Majitelé nabídli k dlouhodobějším pronájmům byty, které před pandemií krátkodobě pronajímali turistům přes platformy jako Airbnb. Vyšší počet takto dostupných bytů vedl k poklesu cen nájemného. S vysokou inflací ale přichází v posledních měsících opět zdražování a nájemné stoupá.

Je levnější vlastní bydlení nebo nájem? Ceny nemovitostí, ceny pronájmů, výše úrokových sazeb, náklady na údržbu, energie, pojištění – to vše se v čase neustále mění. Paušální odpověď tak dát bohužel nelze. Velkou roli hraje při rozhodování životní styl, věk a plány do budoucna. Odpověď bude záležet vždy na individuálním případě – potřebách i finančních možnostech. Do úvahy je třeba vzít i výhody a nevýhody jednotlivých typů bydlení, které uvádíme níže. Pro porovnání se zaměříme na byty, které tvoří naprostou většinu trhu s nájemním bydlením.

Výhody

• Flexibilita.  Jako nájemník mám mnohem větší svobodu než v případě vlastnického bydlení. Lokalitu můžu opustit ve velmi krátkém čase. Jsem flexibilní i vůči trhu práce a mohu se snáze stěhovat za lepší pracovní nabídkou.

• Zkušenost.  Poznám více lokalit, typů nemovitostí a tím i stylů bydlení, což se mi hodí pro zralejší úvahu, jakmile budu chtít jednou koupit bydlení vlastní. 

• Efektivita. Mohu si pronajímat takovou nemovitost, kterou potřebuji. Pro startovací období je racionální využívat menší byt, a když se domácnost rozroste, mohu jít do většího. V případě vlastnického bydlení mají lidé tendenci kupovat rovnou větší nemovitost, ale zde naráží na finanční překážky. Často tedy koupí jako první menší byt a s příchodem potomků složitě řeší koupi další větší nemovitosti.

• Méně závazků i nároků na zdroje. K hypotéce je třeba mít většinou aspoň 20 % hodnoty nemovitosti z vlastních zdrojů. U nájmu vystačí člověk s kaucí v hodnotě několika splátek nájemného. Vlastní bydlení financované hypotékou znamená většinou úvěr na desítky let a závazek vůči bance. U nájmu nemusím řešit investice do nemovitosti, daně nebo pojištění. 

 Nevýhody 

• Byt mi nepatří. Na rozdíl od vlastního bydlení musím platit nájem majiteli. Zatímco hypotéku jednou splatím a zůstane mi zhodnocená nemovitost, po 10, 20 ani 30 letech placení nájemného bude byt patřit stále jeho majiteli.

• Závislost na majiteli. Každou větší úpravu musím řešit s majitelem, nemohu si byt jen tak uzpůsobit vlastním představám a potřebám nebo ho rekonstruovat. Často se to týká i vybavení, typicky v kuchyni, kdy jsem závislý na tom, co se majitel rozhodne pořídit.

• Nejistota. Byť se postavení nájemníků v nedávné minulosti zlepšilo, stále čelí určité nejistotě, zda jim pronajímatel smlouvu prodlouží (a za jakou cenu) nebo nedá výpověď ve chvíli, kdy bude mít pro byt lepší využití.

• Nebuduji hodnotu. Byt nemohu využít jako aktivum – tedy ho dále pronajímat a vydělávat, případně ho použít jako zástavu například pro tzv. americkou hypotéku, kdy finance použiji na další účely.  

Libor Vojta Ostatek, manažer úvěrového segmentu ve společnosti Broker Trust