Prolomení psychologické pětiprocentní hranice u hypoték se blíží. Co se pak bude dít?

I když celková nabídka nemovitostí v ČR je o poznání nižší než před deseti lety, je na trhu stále dostatek zajímavých příležitostí, ze kterých mohou aktivní kupci vybírat a jednat o výhodnější ceně. Týká se to především energeticky náročnějších nemovitostí, kde může jít o slevy i v řádech desítek procent. Také novostavby či zrekonstruované a energeticky šetrné nemovitosti lze získat se slevou, byť bývá nižší než u předchozího typu nemovitostí.

Čas se ale kupcům krátí, a to zejména u kvalitních typů nemovitostí. Zájemci o koupi před sebou mají podle našich odhadů přibližně půl roku, kdy mohou těžit ze situace na trhu, kdy vlivem vyšších úrokových sazeb v posledních dvou letech poklesla po nemovitostech poptávka. Hypoteční sazby nicméně pozvolna klesají a znatelnější pokles můžeme očekávat už v prvním čtvrtletí roku 2024.

Na přelomu roku předpokládáme snižování sazeb ze strany centrálních bankéřů, byť zpočátku půjde velmi pravděpodobně o snížení jen 0,25 %. Výraznější pokles by byl překvapivý, protože ČNB deklaruje svou ambici pomocí sazeb přitlačit inflaci zpět k úrovni dvou procent a nenechat ji odrazit se zpět.

Už nyní ale vidíme, že poptávka po nemovitostech začíná pomalu ožívat. Přispěly k tomu od července jednoznačně deaktivace limitu DSTI a také zajímavější akce bank. Hypotéka se tak dá dnes pořídit se sazbou téměř o procento nižší než před rokem a u nejlepších nabídek se sazba výrazně přiblížila pěti procentům.

Jakmile ruku v ruce s poklesem úrokových sazeb příští rok klesnou úroky hypoték pod 5 %, dojde k prolomení psychologické hranice i u těch, kteří nákup nemovitosti s pomocí úvěru v posledních letech odkládali. Na trh přijdou noví zájemci a pozice kupujícího začne pomalu slábnout. Prodávající budou opět více sázet na růst cen a jejich ochota jednat o slevách znatelně ochladne.

Co si z této rovnice odnést, pokud nyní zvažuji nákup nemovitosti nebo jsem ho v posledních letech odkládal?

• Plošné snižování cen nemovitostí vidíme jako málo pravděpodobné. Na ceně nebudou ztrácet především kvalitní nemovitosti postavené v úsporném energetickém standardu s vysokou užitnou hodnotou a dobrou lokalitou.  

• Charakteristikou současné situace je, že individuálně se dá stále vyjednat zajímavá sleva, třeba když majitel spěchá na prodej.

• Klíčem k úspěchu je aktivní vyhledávání nemovitostí i jednání s majiteli. Ideální je mít v hledáčku více nemovitostí.

• Teď lze nákup nemovitosti řešit bez tlaku, kdy za kupujícím nestojí řada dalších zájemců. Lze vyjednávat a mít časový komfort – nákup přeci jen trvá minimálně několik týdnů a v praxi jde spíše o měsíce.

• V příštím roce lze očekávat při prolomení pětiprocentní psychologické hranice na úrocích z hypoték, že poroste počet zájemců o koupi nemovitosti. Pozice kupujících oslabí.

• Hypoteční sazby jsou nyní sice dražší, ale v následujících letech půjdou dolů a úrok není navždy „tesaný do kamene“. Jde o finanční produkt, který v čase můžu řešit a získat lepší sazbu. 

Sečteno, podtrženo, když koupím nemovitost uspokojivě nyní a podaří se mi vyjednat slevu, je to lepší varianta než kupovat pod tlakem dražší nemovitost s o něco nižší úrokovou sazbou. 

Ostatně, razantní propad úrokových sazeb hypoték ani nečekáme a byla by škoda si kvůli tomu nechat ujít příležitost k výhodnému nákupu. Reálně očekáváme v příštím roce pokles sazeb pod 5 %, ale po většinu roku budou hypotéky výrazně nad 4 % a úspora z „čekání na pokles sazeb“ nemá tak zásadní přidanou hodnotu. Mnohem větší efekt můžu docílit nyní na straně nákupu nemovitosti. 

Libor Vojta Ostatek, hypoteční expert, Broker Trust