Odpočty úroků z hypoték v roce 2021: Napraví chybu v zákoně parlament nebo Nejvyšší správní soud?
Dnes
se na internetu z různých zdrojů dočtete, že je pro uplatnění správného limitu,
tedy 300 tisíc nebo 150 tisíc korun, rozhodné, zda jste úvěrovou smlouvu
podepsali před 1. lednem 2021 nebo později. Tento mylný výklad novely zákona
byl bohužel vyřčen přímo na půdě poslanecké sněmovny při jeho posledním
schvalování dne 15. září. V příslušné části zákona je ve skutečnosti uvedeno,
že je pro stanovení výše limitu podstatné, zda došlo k samotnému obstarání
bytové potřeby financované úvěrem před 1. lednem 2021 nebo
později.
Náměstek
ministryně financí pro daně a cla Stanislav Kouba k tomu mimo jiné uvedl:
„Slova obstarané, resp. obstaraných se v přechodných ustanoveních jednoznačně
váží k bytové potřebě, což plyne rovněž z čistě jazykového (gramatického)
výkladu. Výklad, že se stará úprava bude vždy aplikovat na úvěry uzavřené před
1. lednem 2021 bez ohledu na datum obstarání bytové potřeby, je proto třeba
odmítnout jako nesprávný.“
Náměstek
k tomu dále uvádí: „Obstaráním bytové potřeby se rozumí naplnění zákonných
definičních znaků jednotlivých druhů bytové potřeby podle nového ustanovení §
4b odst. 1 zákona o daních z příjmů (resp. dosavadního znění § 15 odst. 3
zákona o daních z příjmů). Okamžikem obstarání je tedy např. okamžik úplatného
nabytí pozemku, úplatné nabytí jednotky nebo vypořádání společného jmění
manželů, nikoli okamžik uzavření úvěrové smlouvy. Lze tedy uzavřít, že ze zákona
ani jeho přechodných ustanovení výkladové nejasnosti neplynou.“
V
praxi je ovšem nejasností mnoho a bylo by nejlépe, kdyby zákonodárci limit na
odpočty úroků z úvěru na bydlení vůbec neměnili. Pro představu uvedu pár
příkladů, kdy se limity dostávají výrazně do hry a není zcela jasné, jak by se
mělo správně postupovat.
• Koupě rodinného domu od developera,
který kolaudaci nemovitosti, a tedy podpis kupní smlouvy na hotový dům a přepis
vlastníka v katastru nemovitostí, stihne až v příštím roce. Má kupující s
hypotékou nad 7 milionů korun od developera koupit ještě letos rozestavěnou
stavbu domu s tím, že na dokončení s ním podepíše smlouvu o dílo? Díky tomu by
si mohl zajistit limit na daňový odpočet 300 000 Kč. Během prvních 10 let
hypotéky by tak u velké hypotéky mohl na daních ušetřit až 200 000 Kč navíc,
což už za takovou transakci stojí.
• Pokud si letos na první hypotéku
koupím stavební pozemek a příští rok z druhé hypotéky postavím dům, tak se na
první hypotéku a její následné refinancování bude vztahovat stále limit 300 000
Kč a na druhou hypotéku již nový limit 150 000 Kč?
• Výstavba rodinného domu na základě
ohlášení stavby. Samotný formulář ohlášení stavby si vyplňuje stavebník sám.
Pokud by tedy byl výklad novely zákona ze strany finanční správy takový, že pro
doložení obstarání této bytové potřeby před 1. lednem 2021 stačí mj. doložit
formulář „ohlášení stavby“ spolu s dokladem o odeslání na stavební úřad do
konce roku a následně i list vlastnictví, tak se tu do konce roku otevírá velký
prostor pro českou lidovou tvořivost.
Nebylo by pak podstatné, že stavební úřad ohlášení stavby v souladu se
stavebním zákonem zamítne a pro zahájení stavby bude požadovat vydání
stavebního povolení. Dle zákona o daních z příjmů by přeci mělo k uplatnění
daňového odpočtu s původním limitem stačit doložit úvěrovou smlouvu, potvrzení
banky o zaplacených úrocích, právě zmíněný dokument ohlášení stavby a po
dokončení domu list vlastnictví z katastru nemovitostí se zapsanou stavbou!
Václav
Toman ze společnosti Ernst & Young vidí důsledky schválené úpravy zákona
poměrně jasně. „Zákonodárci bohužel dali vzniknout poměrně zásadní nejasnosti,
kterou může definitivně vyjasnit až soud. Prakticky lze však očekávat, že právě
z důvodu nejasnosti by se soud přiklonil ve prospěch poplatníka.“
Někteří
oslovení poslanci vidí opravu nejasného znění zákona do konce roku jako
nereálnou. Může si ovšem český občan dovolit platit za chybu zákonodárců, kteří
ji odmítli včas opravit, statisíce až miliony za zbytečnou práci úředníků a
soudců v době, kdy se bude v soukromém sektoru propouštět?
Jak
taková na první pohled drobná nejasnost v zákoně může mít praktický dopad na
státní pokladnu, uvedu na konkrétním případu. Nejvyšší správní soud ve svém
červencovém rozhodnutí připustil, že je za určitých podmínek možné odečítat
úroky i z úvěru použitého na financování rekreační nemovitosti, pokud tato
prokazatelně slouží k uspokojení bytové potřeby (tj. že ji skutečně používáte k
celoročnímu bydlení). Dotyčný stěžovatel si musel na toto rozhodnutí počkat
téměř pět let. Finanční správa musela stěžovateli uhradit 26 342 Kč na náhradě
nákladů řízení. Když se k tomu připočítají platy úředníků finanční správy a
soudců několika soudů, kteří místo toho mohli během pěti let tahanic o správný
výklad zákona (v tomto případě na první i druhý pohled jednoznačný) řešit jiné
důležitější kauzy, tak se z peněz daňových poplatníků promrhaly statisíce.
Bez
včasné opravy uvedené chyby v zákoně tak na této nejasnosti v příštích letech
vydělají především advokátní kanceláře, které budou zastupovat klienty ve
sporech s Finanční správou.
Jiří Kryl, úvěrový analytik společnosti Broker Trust