Jak to bude s odpočty úroků z hypoték? Zákon je nejasný

Řada médií uvedla jako hotovou věc, že roční limit na částku,
kterou si lidé mohou odečíst od daňového základu za zaplacené úroky z
hypotečních úvěrů (a úvěrů ze stavebního spoření) bude pro úvěry podepsané od
roku 2021 namísto současných 300 tisíc jen 150 tisíc korun. Dotklo by se to
především klientů, kteří mají v rámci „společně hospodařící domácnosti“
objemnější dluhy (cca od sedmi milionů korun) na investici do vlastního
bydlení.

Nejasnosti vyvolává pasáž zákona, kde se uvádí, že na úroky z
úvěrů použitých na „financování bytové
potřeby… obstarané před 1. lednem 2021“ se bude uplatňovat limit 300 tisíc
korun, zatímco u pozdějšího obstarání bytové potřeby bude platný limit 150
tisíc korun.

Problém je s výkladem spojení „obstarání bytové potřeby“,
které vyvolává řadu otázek. Kdy obstarání bytové potřeby nastává? Je to podpis
úvěrové smlouvy, podpis kupní smlouvy, podání návrhu na vklad kupní smlouvy do
katastru nemovitostí nebo samotné provedení vkladu? A dále: Jak správně
vyhodnotit tento termín u výstavby, rekonstrukce nebo v případě, kdy původní
úvěr pouze nerefinancuji, ale současně navyšuji například o další prostředky na
rekonstrukci již dříve koupené nemovitosti?

To všechno jsou oblasti, kde by klientům mohl nesprávný
výklad zákona přinést pozdější komplikace s daňovou správou, pokud by si od
daňového základu odečítali více, než zákon dovoluje. Případně by si na základě
nesprávného výkladu odečítali méně, než mohou.

Ani v oslovených tuzemských bankách není přístup k této věci
jednotný a na nejasnou formulaci upozorňují i námi oslovené daňové kanceláře.
Bude třeba, aby ministerstvo financí, respektive Generální finanční ředitelství
tento problém vyjasnilo. Do hry se také dostává případná novelizace zákona,
která by mohla teoreticky proběhnout už letos na podzim. Nejlepší by totiž bylo
limit pro daňové odpočty úroků z úvěrů na bydlení zachovat na současných 300
tisících korunách. Finanční správa, banky a zejména klienti by se tak vyhnuli
informačnímu chaosu a s ním spojenými vícenáklady na celý systém, včetně
případných soudních sporů.

Už jen dodejme, že zákonná pravidla pro daňovou odečitatelnost zaplacených úroků z úvěru na bydlení se stávají v poslední době čím dál více nepřehledná. Dle červnového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu je za určitých podmínek možné odečítat úroky i z úvěru použitého na financování rekreační nemovitosti, pokud tato prokazatelně slouží k uspokojení bytové potřeby (tj. že ji skutečně používáte k celoročnímu bydlení). Nikde se ovšem dnes nedozvíte, jak finančnímu úřadu jednoduše tuto skutečnost prokázat, aby vám daňový odpočet uznal. Dotyčný stěžovatel si musel na průlomové rozhodnutí Nejvyššího správního soudu počkat téměř 5 let. Finanční úřad teď musí stěžovateli zaplatit na nákladech soudního řízení více, než po něm původně požadoval.

Jiří Kryl, úvěrový analytik Broker Trustu