Daňové odpočty z hypoték. Běžných klientů se snížení limitů nedotkne, u vyšších úvěrů zpozorněte

Poslanci neponechali daňové
odpočty úplně bez úprav a přeci jen změnili maximální výši zaplacených úroků,
kterou lze za příslušné zdaňovací období odečíst od základu daně, a to
z 300 000 Kč na 150 000 Kč. Změna by měla začít platit od 1. ledna
2022. Koho se toto snížení možnosti, jak ušetřit na daních, dotkne? Záleží na
výši hypotéky, její splatnosti a úrokové sazbě. Běžní klienti, kteří si berou
hypotéku s průměrnou úrokovou sazbou okolo dvou procent, jejíž výše se u
nás drží pod třemi miliony korun, a se splatností v rozmezí 20–30 let by
se měli pohodlně vejít i do nižšího limitu a odečítat si tak od základu daně
dál maximum možného.

I u hypotéky ve výši
7 milionů korun se splatností 30 let a úrokovou sazbou 2 procenta dlužník
obvykle v prvním roce bance na úrocích zaplatí přibližně 140 000 Kč.
Další roky se pak zaplacená částka úroků snižuje. Nižší limit se tak dotkne
především těch, kteří chtějí hypotékou financovat investici do dražších
nemovitostí, typicky ve velkých městech jako Praha, kde není o byty a domy
v ceně okolo 10 milionů a více nouze. Zde by se mohly v budoucnu
hodit služby daňových poradců.

Při pohledu na textaci zákona
zaujme především část, ve které se píše, že s nižším limitem bude možné
odečítat úroky z úvěrů použitých na „financování bytové potřeby… obstarané
před 1. lednem 2022.“

Z výše uvedeného by mělo
vyplývat, že pro použití limitu 300 000 Kč nebo 150 000 Kč, je
podstatné, zda byla bytová potřeba financovaná úvěrem obstarána do konce roku
2021, či později. Následné refinancování takovéhoto úvěru na výši limitu nemá
mít vlit. Stěžejní je pro správné určení limitu čas „obstarání“ bytové potřeby.
U koupě nemovitosti je to jednoduché, ale jak správně vyhodnotit termín
obstarání bytové potřeby u výstavby, rekonstrukce nebo v případě, kdy
původní úvěr pouze nerefinancuji, ale současně navyšuji např. o další
prostředky na rekonstrukci již dříve koupené nemovitosti?

Dá se předpokládat, že k
uvedené problematice vydá Generální finanční ředitelství příslušný metodický
pokyn, kterým se budou jednotlivé finanční úřady řídit. S ohledem na
zkušenosti s předvídatelností postupu finanční správy v některých daňových
kauzách, je pro klienty s hypotékou nad 7 milionů korun ale skutečně
jistější využít služeb daňového poradce. V tom by mohly některé banky
v rámci boje o klienta nabídnout pomocnou ruku.

Jako příklad měnícího se
právního výkladu daňových zákonů ze strany finanční správy lze uvést červnové
rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Ten svým rozsudkem definitivně potvrdil,
že první nákup bytu v rodinném domě má být
osvobozen od daně z nabytí nemovitých věcí, i před 1. listopadem 2019. Do
tohoto data nebylo v příslušné právní normě osvobození od daně
z nabytí u prvního úplatného převodu jednotky v rodinném domě výslovně
uvedeno. Finanční správa nejprve poplatníky ujišťovala, že ani v těchto
případech uvedenou daň platit nemusí, aby po nich o něco později úhradu daně
dodatečně vymáhala.  Podle vyjádření
společnosti Ernst&Young
poplatníci, kteří při první koupi bytu v rodinném domě uvedenou daň zaplatili a
ve věci sporu o tuto daň v současnosti nevedou žádné řízení, mají možnost podat dodatečné přiznání k dani z nabytí
nemovitých věcí a získat tak peníze zpět. Předpokladem však je, že ještě
neuplynula lhůta pro stanovení daně, tj. tři roky od lhůty pro podání původního
daňového přiznání.